JBZ-Paper „Demographischer Wandel und Wohnen im Alter“

Salzburgs Gesellschaft wird älter. Kamen noch vor 30 Jahren auf zwei Senioren fünf Jugendliche, so sind es heute nur mehr halb so viel, nämlich zweieinhalb. Und 2020 wird es laut Statistik Austria in Österreich und somit auch in Salzburg mehr Menschen über 65 Jahren geben als Jugendliche. Wie sich diese demografische Veränderung auf den Salzburger Wohnungsmarkt auswirken wird und welche besonderen Erfordernisse ältere Menschen im Bereich Wohnen haben, hat Hans Holzinger von der Robert-Jungk-Bibliothek für Zukunftsfragen in einem Paper erhoben. (Umfang: 32 Seiten, JBZ-Verlag, Bestellung Printausgabe: € 10,- unter jungk-bibliothek@salzburg.at

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(Pressemitteilung) Bereits ein Viertel der gegenwärtigen Bevölkerung Österreichs ist über 65 Jahre.  Nur ein geringer Teil davon steht noch im Erwerbsleben, viele sind aber noch sehr rüstig und hoch aktiv. Daher spricht man auch vom „Dritten Alter“ im Unterschied zum „Vierten Alter“, in dem erst die Betreuungs- und Pflegebedürftigkeit einsetzt. Und die meisten der Menschen im „Ruhestand“ verfügen heute über ein ausreichendes Einkommen. Der Wohnungsmarkt für Ältere wird daher an Bedeutung gewinnen.

Buntere Lebensläufe auch im Alter verändern Wohnwünsche

Holzinger dazu: „Die Lebensläufe in der modernen Gesellschaft haben sich pluralisiert. Die Erwerbsbiografien wurden bunter, die Wechsel der Arbeitsstelle häufiger. Die Menschen sind mobiler geworden. Dies setzt sich in die nachberufliche Phase fort. Der traditionelle Lebensverlauf zielte darauf ab, so lange wie möglich in der eigenen Wohnung bzw. im eigenen Haus zu bleiben und im Alter von einem der Kinder betreut zu werden. Wenn die Betreuung durch Angehörige nicht möglich war, wechselte man eben ins Altersheim. Dies wird sich bei den rüstigen Alten von morgen ändern.“

„Immer mehr Menschen überlegen in der zweiten Lebenshälfte noch einmal, den Wohnort oder die Wohnform zu wechseln“, so Holzinger. Die Gründe:  „Wenn die Kinder aus dem Haus sind, ist der Wohnraum für die Eltern oft zu groß. Zudem steigt in dieser Phase wieder der Freiraum für neue Perspektiven. Und auch neue Wohnformen wie Mehr-Generationen-Häuser, Senioren-WGs oder Immobilien mit flexiblem Betreuungsangebot gewinnen an Bedeutung.“

Erst in hohen Alter entsteht Bedarf nach (phasenweiser) Betreuung. Doch ältere Menschen hätten keine grundsätzlich anderen Wohnbedürfnisse als jüngere, so Holzinger. „Im Alter rückt die Wohnung aber meist stärker in den Lebensmittelpunkt, weil man mehr Zeit zu Hause verbringt. Für das selbständige Wohnen bei nachlassenden Kräften und gesundheitlichen Einschränkungen sollten Wohnung und Wohnumfeld die alltäglichen Verrichtungen erleichtern. Die Stadt der kurzen Wege wird für ältere Menschen noch wichtiger als für die jüngeren.“

Drei zentrale Faktoren für die Nachfrage am Wohnungsmarkt

Holzinger nennt drei zentrale Faktoren für die Nachfrage am Wohnungsmarkt: die Bevölkerungsgröße und ihre Entwicklung, der angestrebte und realisierbare Wohnraum pro Kopf sowie die räumliche Verteilung und das Wanderungsverhalten der Bevölkerung.

Wie sieht die Lage in Salzburg aus?  Die Wohnbevölkerung Salzburgs wird laut Prognosen in den nächsten 20 bis 30 Jahren um weitere 25-30.000 Personen zunehmen. „Erst in der Mitte dieses Jahrhunderts wird mit einer Abnahme der Salzburger Bevölkerung gerechnet – der Grund liegt darin, dass in dieser Zeit die geburtenstarken Jahrgänge ins Sterbealter eintreten. Damit steigt auch der zusätzliche Bedarf an Wohnraum in den nächsten Jahrzehnten“, so Holzinger.

Anzunehmen sei auch, dass der Trend zur Vergrößerung des Pro-Kopf-Wohnraums von derzeit ca. 40 m2 noch einige Zeit steigen wird. „Auch dies lässt steigenden Wohnraumbedarf erwarten. Einzig ein unerwarteter wirtschaftlicher Einbruch würde diesen Trend umkehren.“

Drittens sei davon auszugehen, dass der Wunsch vieler Menschen in Salzburg bzw. derer, die nach Salzburg ziehen, im Zentralraum eine Wohnung zu finden, auch für die Zukunft Gültigkeit hat. Der Sog durch die Konzentration der Arbeitsplätze auf die Stadt Salzburg führt dazu, dass das Stadtumland als bevorzugte Wohngegend wahrgenommen wird. Geringe Pendelwege, Nähe zu Grünland und – bislang auch – etwas günstigere Wohnkosten als in der Stadt Salzburg gelten als Gründe. Holzinger: „Nur durch eine dieser Sogwirkung zumindest ein Stück weit entgegenwirkende Regionalentwicklung, die Arbeitsplätze auch außerhalb des Zentralraums erhält bzw. schafft, sowie eine Bauland- und Wohnbauentwicklung im Stadtumland an den Achsen des Öffentlichen Verkehrs lässt erreichen, dass das Verkehrsaufkommen im Zentralraum menschen- und umweltverträglich gestaltet werden kann.“

Entwicklung der Wohnungspreise

Einen wichtigen Aspekt stellt die Entwicklung der Wohnungspreise dar. „Im Durchschnitt geben die ÖsterreicherInnen und die SalzburgerInnen ein Viertel ihres Monatshaushaltsbudgets für Wohnen aus. Da das Pro-Kopf-Haushaltseinkommen jedoch sehr ungleich verteilt ist – es liegt laut einer Umfrage beim untersten Zehntel bei etwa 800 Euro und beim obersten Zehntel bei 3200 Euro -, sind finanzschwächere Haushalte bedeutend stärker von den hohen Wohnkosten in Salzburg betroffen als finanzstarke. Am leichtesten tun sich freilich jene, die bereits eine Immobilie erben“, so Holzinger. Nur durch die Schaffung von weiterem Wohnraum in der Stadt Salzburg und im Umland für mittlere und niedrige EinkommensbezieherInnen könne der nach oben weisenden Preisspirale am Wohnungsmarkt entgegengewirkt werden. Gegen Spekulation mit Bauland und Immobilien, ein weiterer Grund für hohe Wohnungspreise, würden nur Baulandsicherungsmodelle sowie Vorschriften zur Wohnraumverwertung helfen.

Bedeutung der wirtschaftlichen Entwicklung

Für die Prognostizierung des zukünftigen Wohnraumbedarfs spiele selbstverständlich die zu erwartende Wirtschaftsentwicklung eine wesentliche Rolle, so Holzinger. Das Wirtschaftswachstum sei in allen früh industrialisierten Ländern in den letzten Jahrzehnten stark zurückgegangen und schwankt derzeit bei PlusMinus 1 Prozent. Es gebe berechtigte Hinweise, dass die Ökonomien der reichen Staaten auf ein Nullwachstum zusteuern. Gesprochen wird sogar von Post-Wachstum. Die Gründe hierfür lägen in der Verteuerung der Ressourceninputs, der Verlangsamung der Produktivitätsfortschritte in Dienstleistungsgesellschaften sowie in der Sättigung der Märkte. Zu berücksichtigen sei jedoch, dass wir bereits ein sehr hohes materielles Wohlstandsniveau erreicht haben und daher auch bei Schrumpfung genügend Lebensqualität erhaltbar sein wird. Dennoch kann auch für die nächsten Generationen mit materiellen Wohlstandseinbußen zu rechnen sein.

Der Leiter des Berlin Instituts für Bevölkerung und Entwicklung Reiner Klingholz, der in dem Paper zitiert wird, geht davon aus, dass aufgrund ökologischer und demografischer Verschiebungen auch die Pensionistinnen und Pensionisten von morgen weniger Geld zur Verfügung haben werden als jene von heute, was auch auf den Wohnraumbedarf zurückwirke. Der Demographie-Experte prognostiziert einen Rückgang der Immobilienpreise infolge des Bevölkerungsrückgangs zunächst bei den Einfamilienhäusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, da deren Besitzer heute ins Sterbealter eintreten. Gleichzeitig werde die Altersgruppe der 30-44-Jährigen, der typischen Hauskäufer, immer kleiner. Infolgedessen würden gerade in Schwundregionen Deutschlands längst die Immobilienpreise „kollabieren“. Klingholz rechnet vor, dass ein jährlicher Einwohnerschwund von einem Prozent zu einem Wertverlust von 1,4 Prozent pro Jahr führt. Wo durch den Bevölkerungsrückgang zu viele Häuser gleichzeitig auf den Markt kommen, seien die Verluste sogar noch höher.  Für Salzburg könnte dies bedeuten, so die Schlussfolgerung von Holzinger, „dass die Immobilienpreise in den Regionen mit Bevölkerungsrückgang oder zumindest Stagnation sinken, während sie im Zentralraum weiter steigen. Bei einem wirtschaftlichen Abschwung ginge auch die Marktnachfrage nach Neuwohnungen zurück.“

Neue Wohnformen im Trend

Generell treten laut Holzinger, der sich auf internationale Studien beruft,  in der Wohnraumschaffung neben baulichen und ästhetischen Kriterien sozialkommunikative Aspekte ins Zentrum der Betrachtung. „Das Interesse an gemeinschaftlichen oder alternativen Wohnprojekten wird für alle Generationen steigen, auch wenn es sich hier auch in Zukunft um Nischen handeln wird. Ansätze wie Mehr-Generationen-Wohnen oder abgestufte Betreuungsdienste werden ebenso an Bedeutung gewinnen wie Seniorenresidenzen.“ Resümee des Autors: Salzburg sei hier mit ersten Pilotprojekten, der Ausweitung von Mix-Wohngrößen und betreuten Wohnplätzen sowie mit der Situierung von Seniorenwohnhäusern in ´normalen´ Wohnanlagen auf einem guten Weg. Zu empfehlen ist die frühzeitige Erhebung der Wohnungswünsche der Betroffenen.

Zum Inhalt der Studie: Es wird zunächst die demografische Entwicklung in Österreich bzw. Salzburg im Kontext des zu erwartenden Wohnraumbedarfs dargelegt. Zudem werden die Trends im Bereich der Entwicklung der Privathaushalte, der Familienstrukturen und des Pro-Kopf-Wohnraumes in ihren Auswirkungen auf den Wohnraumbedarf erörtert. Betrachtet wird zudem die Herausforderung der Konzentration der Bevölkerung auf den Salzburger Zentralraum. Die Wohnpreisentwicklung wird in der Folge in den Kontext der verfügbaren Haushaltseinkommen sowie der Wohnwünsche gestellt.

Im zweiten Teil des Textes geht es um Herausforderungen im Kontext des Wohnens im Alter bzw. in der nachberuflichen Phase. Zunächst werden wiederum demografische Trends aufgezeigt. Es folgen Kapitel über die alternde Gesellschaft als Herausforderung und Chance sowie über die Funktionen von Wohnen (im Alter). In den beiden letzten Kapiteln werden internationale Diskurse sowie Modelle für das Wohnen im „dritten“ wie im „vierten“ Lebensalter wiedergegeben. Der Ausblick fasst nochmals Schlussfolgerungen für Salzburg zusammen.

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